Способы управления многоквартирным домом

Чтобы сделать жизнь в многоквартирном доме максимально комфортной, необходимо решать многие вопросы: благоустройства территории, ремонта, модернизации инфраструктуры, обслуживание подъезда и т. д. Выбрав оптимальный способ ведения дома, можно оптимизировать расходы на решение этих вопросов и облегчить работу самим жильцам.

Зачем это нужно

Современное законодательство нашей страны предполагает несколько способов администрирования многоквартирного дома. Конкретный метод может быть выбран в процессе собрания собственников квартир и помещений. При этом согласно действующим нормам метод можно изменить в любой момент по желанию владельцев.

В данной статье речь пойдет о том, как происходит выбор управления МКД и что собой представляет конкретная методика.

Способы

Люди, владеющие недвижимостью в многоквартирном доме могут выбрать следующие варианты управления:

  • Решение всех проблем, связанных с обслуживанием здания и помещений собственными силами (в этом случае каждое конкретное решение определяется путем голосования собственников на собрании).
  • Создание объединения владельцев дома, этой организации с согласия собрания передаются полномочия (такой вариант пользуется большой популярностью).
  • Часть функционала передается специализированной компании или конкретному человеку. Вторая часть остается в ведении общего собрания владельцев.
  • Популярен вариант, когда весь функционал передается специальной компании или частному предпринимателю.

Теперь рассмотрим каждый из описанных методов.

Прямое управление

Это метод, при котором функции по администрированию ложатся на плечи общего собрания жильцов. Договора с компаниями, которые будут, например, проводить ремонтные работы заключаются только после того, как данное решение будет утверждено собранием владельцев.

По мнению экспертов, такой выбор способа управления многоквартирным домом предоставляет владельцам следующие преимущества:

  • Снижение финансовых затрат.
  • Каждый владелец принимает непосредственное участие в принятии решений.
  • Каждый собственник самостоятельно отвечает перед коммунальными учреждениями и может пострадать от действий соседей (например, если они являются злостными неплательщиками).

Кроме плюсов непосредственный способ управления многоквартирным домом имеет минусы, в том числе это:

  • Согласно действующему законодательству такая форма управления возможна только для небольших зданий. К ним относятся дома, где количество жилых квартир не более тридцати.
  • Среди владельцев должны быть активные люди, которые готовы решать вопросы, собирать собрания.
  • Финансовые ресурсы собираются только безналичным способом, ведь при самостоятельном управлении нет юридического лица, которое сможет открыть свой счет в банке и заключать договора.
  • Если среди жителей нет подготовленного юриста, им будет крайне сложно проводить аудит.
  • Снижается ответственность жителей при взаимодействии с коммунальными структурами.
  • Практика показывает, что такая модель несет много издержек что приводит увеличению стоимости коммунальных услуг.
  • Если дом управляется собранием жильцов, он не может попасть в программу по капитальному ремонту.

При самостоятельном управлении часто возникают проблемы, которые сами жильцы решить не могут, и им приходится обращаться в специализированные организации, это приводит к росту финансовых затрат.

Управление МКД с помощью специальной компании (УО, УК)

Еще один способ ведения многоквартирного дома предполагает привлечение специализированной компании (управляющей организации или компании — УО/УК), которая сможет от имени жильцов осуществлять необходимые работы, заключать договора с подрядчиками, решать вопросы с коммунальными и муниципальными службами.

Плюсом подобного метода следует считать:

  • Высокое качество услуг благодаря привлечению опытных специалистов.
  • Жители всегда могут проверить качество услуг (например, проведенных ремонтных работ).
  • Компания эффективно использует финансовые ресурсы жителей многоэтажного дома и обеспечивает комфорт.
  • При необходимости жители могут разорвать договор с компанией.

Такой способ управления МКД имеет и минусы:

  • Собственники дома отстранены от решения конкретных проблем.
  • Расходы на содержание дома вырастают за счет оплаты услуг компании.
  • Сложность выбора хорошей компании.
  • Бывают случаи, когда такие компании недобросовестно выполняют возложенные на них обязанности,что приводит к судебным спорам с владельцами.

Создание объединения жильцов (ТСЖ, ЖСК, ЖК)

По действующему законодательству владельцы недвижимости в многоквартирном доме могут создать товарищество собственников жилья. Такая некоммерческая организация может заключать договора и совершать закупки материалов.

Среди преимуществ подобной формы управления домом специалисты отмечают следующие моменты:

  • Жильцы дома могут самостоятельно решать вопросы. Например, это касается выбора подрядных компаний, которые будут проводить ремонтные работы.
  • При таком управлении конфликты между владельцами сводятся к минимуму, благодаря действиям ТСЖ.
  • Жильцы сами определяют бюджет и решают, какие работы связанные с обслуживанием дома нужно выполнить в первую очередь. Смена руководства ТСЖ происходит на собрании жильцов.
  • ТСЖ получает возможность зарабатывать на имеющейся недвижимости путем сдачи ее в аренду частным или юридическим лицам.

Конечно, и у этого метода есть свои отрицательные моменты:

  • Согласно действующему законодательству ТСЖ могут создаваться только в многоквартирных домах с общей площадью от 5 до 25 тысяч кв.м.
  • Жильцам сложно найти активного председателя, который будет представлять их интересы от имени ТСЖ. Это должен быть активный и опытный гражданин, который хорошо знает законы нашей страны.
  • Жильцам придется платить больше за содержание дома. Расходы увеличиваются за счет содержания товарищества.
  • ТСЖ не способно защитить имущество граждан от произвола поставщиков услуг (особенно если речь идет о монополистах).

Несмотря на все перечисленные выше минусы, ТСЖ становится все более популярной формой организации ведения многоэтажного дома.

Смена

Владельцы недвижимости в многоквартирных домах могут сами определиться и выбрать лучший способ управления домом. Он выбирается из предложенных выше вариантов.

Смена метода производится путем созыва собрания владельцев недвижимости в данном доме. Необходимо наличие более половины голосов «за расторжение договора с компанией и смену формы управления».

Уведомление об этом решении необходимо отправить в компанию и орган государственного жилищного надзора в течение 5 дней. Далее, уже новым голосованием утвердить метод управления и, при необходимости заключить новые договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector