Для бухгалтерского учёта износа сооружений и зданий их относят к «основным средствам». Такие активы подвергаются физическому и моральному износу.
Что это такое
Физический износ здания означает утрату объектом его первоначальных свойств технико-эксплуатационного вида. Это происходит потому, что на эксплуатацию здания действуют человеческие факторы деятельности и природно-климатические условия среды. Много лет, испытывая механические нагрузки, химическое воздействие окружающей среды, конструкция постепенно теряет свои первоначальные эксплуатационные свойства.
Кроме большого количества разрушительных факторов, происходит старение и разрушение жилых объектов по условиям местного значения. Как результат, идёт медленная потеря должных свойств сооружений. Под физическим износом следует понимать утрату жёсткости, стойкости, прочности конструкции здания. Потеря этих свойств объекта приводит к старению сооружения и разрушению. Многое зависит от местных условий. Также зависит от соблюдений правил эксплуатации и качества своевременного ремонта, технического обслуживания.
Причины
С первых дней ввода здания в эксплуатацию происходит физический износ жилых комнат:
- К физическому износу относится неоднородность металла, попеременное оттаивание и замораживание, гниение древесины, большой перепад температур, воздействие кислот и солей.
- Эрозия. Происходит размыв водой конструкций, истирание пылью и песком поверхностей. Самую большую опасность представляют грунтовые воды.
- Коррозия. Это из-за физико-химических явлений приходят в негодность строительные материалы.
Стадии
Износ объекта недвижимости подразделяется на две стадии: неустранимую и устранимую. Неустранимый износ это невозможность использовать жилой объект по правилам безопасности. Устранимый физический износ здания это выход некоторых систем и конструктивных элементов из строя, который со временем увеличивается. Есть следующие стадии:
- Износ объектов 0-20%; Состояние объекта хорошее. Описание: имеются небольшие неисправности, которые легко устраняются. Нет существенных повреждений и деформаций.
- Износ 21-40%; Состояние здания удовлетворительное. Элементы конструкции пригодны к эксплуатации, но требуют небольшого ремонта.
- 41-60%; Состояние неудовлетворительное. Пользоваться недвижимостью можно только после ремонта.
- Износ 61-80%; Критическое состояние. Несущие балки и стены в критическом состоянии. Без капитального ремонта сооружение нельзя эксплуатировать.
- 81-100%; Полное разрушение. Здание ремонту не подлежит.
Анализ дефектов
Установление степени амортизации объектов основывается на следующих критериях:
- Имеются дефекты фасада объекта. Некоторые кирпичи выпадают из стенок сооружения, опор основы здания и надземной части фундамента.
- Происходит разрушение основы сооружения, выпучивание.
- Перекошены оконные и дверные проемы.
- Была кривизна прямых линий сегментов здания.
- Существует оседание конструкции. Монолит кладки нарушен.
- Арматура оказалась оголённой. Фасады показывают следы замерзания или утечки.
- Дефекты в несущих балках и перемычках.
- Штукатурка отваливается и отслаивается, швы разрушаются.
- Видны механические разрушения, прогибы или сокальзывание перемычек относительно друг друга.
Следующие правила были установлены для того, чтобы проанализировать состояние сооружений и составить смету затрат:
- Анализ жилого фонда происходит путем сравнения факторов, обнаруженных при помощи специальной аппаратуры и наглядного осмотра. Результаты сравниваются с таблицей строительных норм.
- Если жилое здание или части объекта включены в реестр составленных таблиц, то надо брать верхний параметр в этом реестре.
- В данных структуры, доступной в реестре, обнаружено только одно повреждение, используются категории, соответствующие нижним характеристикам реестра.
- При обнаружении незначительного повреждения по таблице, необходимо применить метод интерполяции. Эти характеристики не применяются к жилым помещениям, разрушенным под действием явлений природы (природных катаклизмов).
Правила ВСН 53-86(р)
Правила оценки физического износа здания были разработаны для анализа годности жилого фонда. Эти методы были одобрены cпециальными государственными структурами и приняты министеством к реализации. Они необходимы для составления и разработки сметы состояния жилого фонда, для анализа состояния всех систем жизнеобеспечения зданий. Физический износ недвижимости или элементов и всей конструкции показывает различную степень износа отдельных секций и определяется по формуле
Полная амортизация здания должна быть определена по следующей формуле.
Процентная стоимость замены для систем и элементов в общей стоимости замены объекта должна рассчитываться в соответствии с расширенными показателями затрат на замену зданий. Структуры и системы без показателей создаются по смете расходов.
Ламинированные покрытия и стены имеют двойную систему оценки физического износа. Более высокое значение используется для окончательной оценки. Если в правилах не указаны системы и элементы, используются данные, близкие к аналогам, перечисленным в таблице.
Загрузка...
